家を建てることは、ほとんどの人にとって人生の一大事。そこで今回は、家を建てる前に知っておきたい豆知識をご紹介します。
基本的な知識から思わず「へぇ~」となるものまで、建ててから後悔しないためのヒントやアドバイスが満載です!
掘り出し物に良物件なし                                  

不動産の流通は相対(あいたい)取引です。

売りたい人と買いたい人がいて、双方の納得のいく条件と価格で取引が成立します。さらに、対象となる商品は不動産で同じ物件は2つと無いんですよ。

ですから、一応の相場のようなものはあっても、必ずしもその値段で取引されるとは限らないです。

  • 買いたい人が『どうしても欲しい』という需要が強ければ、相場よりも高い値段で取引されます。

  • 売りたい人が『どうしても売りたい』という需要が強ければ、相場よりも安い値段で取引されます。

相場よりも安く購入できる場合というのは、売りたい人が『どうしても今売りたい』という場合なんです。

しかし何も考えてないということはありませんから、足元を見られるようなことは自分から言ったり、仲介業者に言わせたりする訳ないですよね。

ですから、不動産広告の『掘り出し物』という売り文句は、上記のような事情で安いのではなく『値段相応の安い物件』という意味です。

​『建築家』という職業資格はない!         

よく“建築家”という言葉を耳にしますが、実はその定義はあいまいです。例えば家を紹介する際などに、家をデザインした人として使われることが多いのではないでしょうか。
一方、似た言葉に“建築士”がありますが、こちらは法律で定められた資格で建築物の設計および工事監理を行うことができます。

建築士には一級と二級があり、扱える建物の大きさなどが異なります。延べ床面積が500m2を超える建物、公共性の高い学校や病院などは一級建築士のみ扱うことができます。

同じ面積でも、家のカタチは土地が決めてしまう
敷地面積が同じで、見た目も変わらない土地でも、立地によってさまざまな法律が決められているため、建てられる家のカタチは変わってしまいます。例えば100坪の土地で建ぺい率が80%なら建築面積は最大80坪とれますが、それが60%なら60坪までしか建てられません。そのほかにも目の前の道路幅次第では2階建てが難しいなど条件があるので、土地は広さだけでなく各種法律を確認する必要があります。
狭小でも北向きでも快適な住まいは造れる!        
いくら手ごろな値段でも、隣家に囲まれた狭小地や、日の当たらない北向きの土地に家を建てることは躊躇してしまうものです。
しかし、例えば狭小地でも窓の位置や間取りの工夫でプライバシーを守りつつも光を家中に届けることは可能です。
もちろん「土地を先に購入したら結局無理だった」などということも起こり得るので、土地探しが得意な施工会社と一緒に探すのが賢明です。
 耐震等級1でも「100年に一度の大地震」に耐えられる 
法律で定められた基準を基に住宅の性能を評価するのが住宅性能表示制度です。その中で耐震性は耐震等級1~3で評価されます。
耐震等級1は、数百年に一度程度発生する地震(東京の場合震度6強~7程度)による力に対して、人命が損なわれるような倒壊や崩壊をしない程度の耐震性があるということです。
等級2はその力の1.25倍の力に対して、等級3は等級1の力の1.5倍の力に対して倒壊、崩壊しない程度の耐震性を備えているという評価となっています。
耐震等級が上がればそれに比例して建築費も高くなります。
木造だと費用がかさむエリアがある         
中心市街地など建物が密集している地域は、火災が起これば大惨事になりかねません。そこでこうした地域は「防火地域」、またその周辺を「準防火地域」と指定され、建てられる住宅の耐火基準が決められています。
そのため指定地域に建てるときは、鉄筋コンクリート造など耐火建築物や準耐火建築物にする必要がありますが、木造でも基準を満たせば耐火建築物や準耐火建築物として認められます。ただし他の地域に建てるよりも一般的にコストがかかることも知っておきましょう。
耐火性能の優れた家は火災保険が半額以下になる   
耐火性の高い建物は火災による損傷が少ないと考えられるので、一般的に火災保険が安く設定されています。
木造住宅でも省令準耐火構造(住宅金融支援機構の定める基準に適合する構造)の条件を満たせば、一般的に普通の木造住宅と比べて保険料は半額以下になります。
とはいえ省令準耐火構造に対応するにはそれなりのコストがかかるので、その費用と比較して検討する方がよいでしょう。
売却理由をはっきり知らせましょう        
敷地内もしくは居室内で自殺や変死などのあった物件を「心理的瑕疵(かし)物件」といい、不動産会社はその事実を買い手に事前に伝える義務があります。心理的瑕疵を隠して売却を行うと、のちの契約解除や損害賠償請求といったトラブルの原因になります。事故物件でも気にしないという人もいるので、正直に申告しましょう。
築5年の物件はどれくらいの価格で売れるの?  
一般的に、不動産物件は誰かが1日でも住んだ時点で価格が10%ほど下落するといわれています。また、築年数が浅いほど価格の下落率は高く、1年ごとに新築時の1〜2%ほど値下がりすると言われます。築5年の物件は、新築時の価格の15〜20%ほど下落していると考えられるため、例えば購入時に4,000万円の物件であれば、築5年で3,200〜3,400万円ほどになるでしょう。
築5年の家を売却する際のポイント1 「住宅以外の設備を残すか決めよう」
住宅を売却する際、基本的にはエアコンや照明器具などを撤去することが多いですが、築5年以内の住宅では設備がまだ新しいため、そのまま残しておく方が良いこともあります。
例えば、部屋それぞれに新しくエアコンを設置するにはまとまった金額が必要になるので、撤去しないで欲しいと買い手に希望されることも多いようです。
築5年の家を売却する際のポイント2 「築浅ならではの清潔感」
築5年ほどの築浅物件の購入を検討している人は、建物の躯体や内装の傷みが少ないことを前提に考えています。築5年とは思えないようなひどい汚れがある場合には、壁紙を張り替える程度のリフォームやプロによるクリーニングを検討した方が良いかもしれません。
室内外の清潔感は、内覧時の印象に大きく影響します。特にカビ・ゴキブリの糞によるシミなどは、購買意欲を削ぐ要因です。特に水回りは築浅でも汚れが溜まりやすい場所なので、念入りに清掃をしておきましょう。
築5年の家を売却する際のポイント3 「欠陥を隠してはいけない」
​さきほども触れましたが住宅を購入する人を守る制度として「瑕疵担保責任」という制度があります。
瑕疵(かし)とは欠陥や劣化のことです。住宅に何らかの瑕疵が見つかった場合には、家の引き渡し後であっても一定期間内(一般的には1年)であれば、買い主は売り主に修繕費用を請求することができます。瑕疵担保責任で保証される範囲は、柱や土台など建物の躯体構造のトラブル(白アリなど)や、雨水の侵入を防ぐ部分の欠陥(雨もり)を指します。

築5年であれば建物の経年劣化はそれほど進行しませんが、注意したいのが建築時の施工不良です。
売り主が気づかなかった瑕疵も保証の対象となるため、物件の売却の前に何らかの欠陥がないかをよく確認しておくことが大切です。なお、売り主が住宅の瑕疵を把握していたのに買い手に故意に知らせなかった場合には、保証期間が過ぎても保証の対象となるので注意しましょう。
引き渡しまでの注意点               
売買契約を締結すると、売り主には、所有権移転と物件の引き渡しなどの義務が生じます。
これらの義務を期日までに果たすことができなければ、債務不履行(約束違反)で違約金の支払いを求められることもありますので、しっかり準備をする必要があります。
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